Was ist künftig bei der Vermietung von Wohnraum zu beachten?

Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG, bei Drucklegung noch in Begutachtung) werden voraussichtlich tiefgreifende Veränderungen bei der Vermietung von Wohnraum auf die Vermieter zukommen: unter anderem geplant ist eine Mietpreisbremse für Wohnungsmietverträge bei der Valorisierung der mietrechtlichen Kategoriebeträge und Richtwerte und damit auch bei der Wertsicherung von Kategorie- und Richtwertmietzinsen, sowie bei der Wertsicherung von angemessenen Mietzinsen!

Dies wie folgt: im Jahr 2026 ist eine maximale Erhöhung von 1% zulässig, 2027 von maximal 2% und ab 2028 von maximal 3% zuzüglich der Hälfte der darüberliegenden Inflation. Erstmals wird mit diesem Gesetz ebenfalls in den freien (!) Mietmarkt eingegriffen, auch bei der Wertsicherung von freien Mietzinsen (ausgenommen Vollausnahmen vom MRG) wird die Erhöhung ab 2026 auf 3% zuzüglich der Hälfte der darüberliegenden Inflation begrenzt!

Um überhaupt eine Erhöhung des Mietzinses vom Mieter verlangen zu dürfen bedarf es einer rechtlich sauberen Formulierung der Wertsicherungsvereinbarung! So
muss eine solche z.B. (bei Vorliegen der vereinbarten Voraussetzungen) auch eine Entgeltsenkung vorsehen! Sind weiters im Mietvertrag nicht die klare Bestimmung des Wertmessers (Index), die Festlegung eines bestimmbaren Ausgangswertes oder die Vereinbarung des Anpassungsmodus (Entgeltänderungen zu bestimmten Terminen oder bei Überschreitung definierter Schwellwerte) rechtlich einwandfrei definiert, läuft der Vermieter Gefahr über die gesamte Vertragslaufzeit keine Wertsicherung („Indexerhöhung“) durchsetzen zu können, bzw. bereits kassierte Mieterhöhungen wieder an den Mieter zurückzahlen zu müssen!

Weiters soll die Mindestbefristung für Wohnungsmietverträge in der Voll- und Teilanwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG) künftig von drei auf fünf Jahre erhöht werden! Private Vermieter sollen hier zwar ausgenommen werden, aber Achtung: eine Abgrenzung zwischen privater und gewerblicher Vermietung ist im Gesetz nicht definiert, der Übergang ist „fließend“ und wird wohl immer nur in einer Einzelbetrachtung entschieden werden können. Der private Kauf einer einzigen Wohnung mit alleiniger Absicht der Vermietung erfüllt wohl schon den Tatbestand der gewerblichen Vermietung!

Für weitere Informationen zu den Themen Wohnraumvermietung und Immobilienverkauf stehe ich gerne unter 0699-1111-4560 oder r.diem@remax-dreams.at zur Verfügung!

Ihr/Dein RE/MAX-Immobilienprofi im Wechselland,

Roman Diem